DUPLO 66

L’immobile oggetto del presente Business Plan si trova collocato in zona periferica della città di Brescia caratterizzato dalla presenza di ampi paesaggi rurali e naturali che le conferiscono un aspetto tipico del borgo immerso nella natura ma conservando una comoda e rapida via di accesso alle zone nevralgiche della città.

Sito in via Malta, nel Comune di Brescia, si trova su di una strada di collegamento diretto alla città e si colloca in un complesso a tessuto residenziale.

La presenza di collegamenti pubblici, mediante linee urbane di autobus, garantisce collegamenti costanti con tutto il tessuto urbano.

L’immobile si presenta ad oggi in una condizione di manutenzione generale profondamente compromessa, non agibile ed oggetto quindi a piano di demolizione integrale.

Il fabbricato è composto da diversi corpi di fabbrica che costituiscono nell’insieme la tipica cascina Lombarda, fatta eccezione per la peculiare disposizione a doppia corte che le conferisce un respiro architettonico di ampio raggio.

Gli spazi interni sono distribuiti su 2 o più piani conferendo all’immobile la possibilità progettuale di svilupparsi in utilizzi interni differenziati ed indipendenti.

Abbiamo analizzato i percorsi ed i tempi per la localizzazione dell’area oggetto del presente business plan, oltre alla comparazione con altre aree della Città.

Nelle 4 immagini dell’allegato “A” al presente vengono individuati i percorsi automobilistici che collegano Piazza della Vittoria (cuore della Città) con diverse località della Città in diversi punti cardinali:

Immagine 1. Via Malta 42 – Folzano – Sud di Brescia (Oggetto del nostro intervento immobiliare) – 5.8 Km – 11 Min.

Immagine 2. Via Orzinuovi – Chiesanuova – Ovest di Brescia – 5,5 Km – 11 Min.

Immagine 3. Viale Europa – Mompiano – Nord di Brescia – 5,2 Km – 11 Min.

Immagine 4. Via San polo – San polo – Est di Brescia – 6.0 Km – 11 Min.

Questa analisi, rilevata da Google Maps, dimostra come la posizione della nostra iniziativa sia equidistante da altre posizioni della città, con i medesimi tempi di percorrenza per raggiungere il centro cittadino.

Posizioni popolose e ritenute quartieri cittadini e non Frazioni, come Folzano, ma che risultano essere distanti e collegati in modo equanime alla nostra posizione di interesse rispetto al centro cittadino.

Nella seconda parte dell’allegato “A” si evidenziano le immagini che indicano i percorsi di collegamento dalla nostra iniziativa alla fermata della metropolitana cittadina ed all’ingresso Autostradale, che corrisponde anche all’ingresso nella principale Tangenziale Bresciana.

Ritenendo che l’immobile abbia grandi potenzialità, la volontà della Scrivente è quella di valorizzare il fabbricato con un intervento di demolizione e di ricostruzione integrale dello stesso, mantenendo pressoché inalterata la disposizione dei corpi di fabbrica, il corpo fronte strada resterà quindi con la stessa consistenza architettonica per conservare la memoria storico/architettonica del fabbricato, ma realizzando, all’interno delle corti, due nuovi corpi di fabbrica, espressamente residenziali, che avranno un taglio architettonico moderno ed all’avanguardia.

Abbiamo pensato di sviluppare il progetto con un target architettonico preciso, curato in ogni sua parte da due studi di progettazione che rappresentano eccellenze nel tessuto professionale Bresciano quali lo studio “Abnorma Architettura”, guidato dall’Arch. Marrelli Giuseppe e lo studio associato di architettura ed ingegnerie strutturali ed impiantistiche DV-A, studio associato di rilievo nazionale.

Tornando al progetto creeremo quindi una corte interamente dedicata ai servizi, quali posti auto coperti e scoperti e cantine, oltre che locali di parcheggio delle biciclette e locali di servizio (lavanderia comune ed altro).

La corte di destra invece sarà dedicata alla residenza, creando due corpi di fabbrica, ricompresi in una corte chiusa su tutti i lati, piantumata al centro per offrire una macchia di verde rilassante ed ossigenante, ed avrà la caratteristica di essere costituita da appartamenti di piccole dimensioni realizzati e pensati però per offrire un ampio comfort ai residenti.

Saranno difatti quasi tutti appartamenti a doppia altezza, con soffitti molto alti e dotati di soppalco che svolgerà la funzione della zona notte delle unità.

Le uniche unità ad altezza standard e prive di soppalco saranno dotate di doppio portico su entrambi i lati dell’appartamento e di giardino privato.

E’ nostra intenzione realizzare 66 unità residenziali comprese tra i 45 ed i 70 mq ciascuna.

Analizzeremo in seguito quali siano le considerazioni economiche e commerciali che ci hanno portato ad individuare questo percorso architettonico.

Le tecniche di costruzione individuate sono quanto di meglio il mercato possa offrire.

Le strutture verranno realizzate in Calcestruzzo con getto diffuso , che garantisce una resistenza sismica elevatissima, una versatilità e velocità di realizzazione straordinaria ed infine un impatto ambientale di altissimo profilo.

Gli impianti del fabbricato avranno un assetto di avanguardia ed altamente performanti.

Il complesso sarà dotato di impianto fotovoltaico che alimenterà integralmente l’impianto centralizzato di climatizzazione.

Ogni unità disporrà quindi del proprio impianto termico con gestione autonoma del tipo a pavimento sia nella funzione di riscaldamento che nella funzione di raffrescamento oltre che di un impianto di ventilazione meccanizzata che garantirà alle unità abitative un ricambio di aria purificata costante e continuo.

Quanto agli impianti elettrici e di supporto segnaliamo come ogni unità sarà dotata di impianto elettrico di ultima generazione oltre che di collegamento alle linee dati in Fibra FTTH.

I serramenti impiegati saranno in alluminio con taglio termico, atti a garantire delle prestazioni energetiche di altissimo livello ed un costo di manutenzione scarsamente impattante sull’utilizzatore finale.

L’intero fabbricato sarà isolato con cappotto termico correttamente dimensionato e sarà quindi posizionato nella fascia di prestazione energetica A4,la più elevata ottenibile.

Terminano la breve descrizione delle caratteristiche architettoniche degli appartamenti l’utilizzo del parquet quale pavimentazione, di sanitari di primaria marca e design e finiture di alto profilo.

Siamo convinti che anche gli spazi meno generosi riservino possibilità di confort e vivibilità di buon livello se gestiti nel modo corretto ed è per questo che tutte le unità verranno integralmente arredate e vendute complete di arredo ed elettrodomestici.

Completano il progetto 60 posti auto coperti pertinenziali agli appartamenti, oltre ad una ventina di posti auto promiscui per uso comune a tutti i condomini.

L’aspetto cantieristico sarà affidato ad un unico General Contractor di caratura Nazionale così da avere la certezza e la garanzia sui tempi di consegna dell’immobile e sulle capacità gestionali del partner operativo.

Le tipologie abitative saranno diverse tra loro e sommariamente così individuabili:

• Tipologia A: Appartamento Bilocale con giardino privato e loggia + posto auto           Mq Commerciali 70 circa
• Tipologia B: Appartamento Soppalcato + posto auto                                                     Mq Commerciali 45 circa
• Tipologia C: Appartamento Bilocale con giardino privato e loggia + posto auto           Mq Commerciali 70 circa
• Tipologia D: Appartamento Soppalcato + posto auto                                                     Mq Commerciali 45 circa
• Tipologia E: Appartamento Soppalcato + posto auto                                                      Mq Commerciali 70 circa 

Il perno più rilevante dell’operazione, infine, è il D.M. 58 del 2017 che istituisce il “Bonus Sisma Acquirente”, concetto legislativo che garantisce un bonus fiscale rilevante a tutti gli acquirenti di case sismiche originate da fabbricati con scarse performance sismiche, come nel caso in specie.

Tale bonus fiscale è stato successivamente revisionato e confermato attraverso nuovi impianti legislativi:

Articolo 119 del D.L. n.34 del 19/05/2020 convertito con Legge n.77 del 17/07/2020

Articolo 1 c. 28 e 37 della Legge 234 del 30/12/2021

Tale particolare bonus fiscale concede agli acquirenti di un immobile antisismico, ed originato dalla demolizione di un immobile a scarso rendimento antisismico, casistica che si allinea perfettamente alla nostra, un bonus fiscale pari al 85% del massimale di spesa di € 96.000,00.

Dicasi che ogni unità abitativa venduta genera per l’acquirente un bonus pari ad € 81.600,00, bonus che l’acquirente può cedere, con sconto in fattura, al costruttore.

Prendendo ad esempio la tipologia più numerosa di appartamento, tipologia “B” segue un breve schema di rendita per locazione:

Acquisto netto da bonus (investimento diretto dell’acquirente)
€. 96.000,00 Canone mensile di locazione     

€ 650,00  x 12 mensilità =  €. 7.800,00

Resa  % 8.1