BILLY

L’immobile oggetto del presente Business Plan si trova collocato in zona ad altissima rilevanza nel Comune di Rezzato, caratterizzato dalla posizione fronte strada della Strada Statale 11, via Garibaldi, la più ampia arteria di comunicazione che attraversa il Comune di Rezzato.

Sito appunto in via Garibaldi vive il vantaggio di avere una posizione impareggiabile e una visibilità di alto profilo, caratteristica che per la tipologia di progetto di nostro interesse è molto rilevante.

La presenza di collegamenti pubblici, mediante linee urbane di autobus, garantisce collegamenti costanti con tutto il tessuto urbano.

L’immobile si presenta ad oggi in una condizione di manutenzione generale profondamente compromessa, non agibile ed oggetto quindi a piano di demolizione integrale.

Il fabbricato è composto da diversi corpi di fabbrica che costituiscono nell’insieme il tipico fabbricato industriale della prima metà del ‘900.

Gli spazi interni sono distribuiti su 2 o più piani conferendo all’immobile la possibilità progettuale di svilupparsi in utilizzi interni differenziati ed indipendenti.

Ritenendo che l’immobile abbia grandi potenzialità, la volontà della Scrivente è quella di valorizzare il fabbricato con un intervento di demolizione e di ricostruzione integrale dello stesso, mantenendo pressoché inalterata la disposizione dei corpi di fabbrica, il corpo fronte strada resterà quindi con la stessa consistenza architettonica per conservare la memoria storico/architettonica del fabbricato.

Realizzeremo un fabbricato a destinazione mista, con la parte fronte strada a destinazione commerciale e la parte perpendicolare alla strada con destinazione direzionale ed artigianale.

La porzione fronte strada di tipo commerciale è già stata alienata.

Ci concentreremo sulla porzione perpendicolare alla strada principale, come meglio identificata nei successivi elaborati progettuali.

Realizzeremo un fabbricato composto da tre piani fuori terra.

Il Piano Terra sarà dedicato alla realizzazione di n. 5 Laboratori artigiani, tutti con il proprio accesso indipendente e con un taglio di consistenza che riteniamo molto interessante.

Abbiamo infatti compreso da un’analisi di mercato quanto ci sia ricerca di unità di tipo artigianale o anche semplicemente ad uso magazzino/deposito di un taglio inferiore ai 100 mq.

Riteniamo che piccoli artigiani o semplici hobbisti hanno sempre necessità di spazi a costi contenuti dove poter svolgere le loro attività, così come piccoli trasportatori o traslocatori per la logistica o proprietari di camper, roulotte o veicoli di vario genere non sannono mai dove poter dare ricovero ai loro bene.

In risposta a questa esigenza del mercato, che non trova facilmente soluzioni, abbiamo pensato quindi di generare n. 5 unità di una superficie di circa 50 mq ognuna dotata dei suoi servizi igienici.

Riteniamo che il prezzo richiesto, che analizzeremo successivamente, renda tali unità molto appetibili per la tipologia di potenziali acquirenti sopra indicati.

Ai piani primo e secondo realizzeremo unità direzionali.

Lo spirito dell’iniziativa è quello di creare una palazzina direzionale che possa dare soddisfazione a chi, parallelamente al discorso del piano terra artigianale, abbia necessità di soluzioni a basso costo per svolgere la propria professione.

Il mercato degli uffici presenta infatti molte soluzioni di ampie metrature ma ben poche soluzioni che abiano costi di acquisto alla portata dei più.

Le unità direzionali che creeremo saranno 22, tutte dotate di locali igienici indipendenti.

Le tecniche di costruzione individuate sono quanto di meglio il mercato possa offrire.

Le strutture realizzate verranno in Calcestruzzo prefabbricato, che garantisce una resistenza sismica elevatissima ed una versatilità e velocità di realizzazione straordinaria.

Gli impianti del fabbricato saranno pensati per le esigenze professionali e quindi posti nei controsoffitti per una semplice manovrabilità degli stessi e per potersi adattare ad ogni esigenza.

Il complesso sarà dotato di impianto fotovoltaico che alimenterà integralmente le parti comuni.

Ogni unità disporrà del proprio impianto termico con gestione autonoma del tipo ad aria con termoconvettori a pavimento sia nella funzione di riscaldamento che nella funzione di raffrescamento.

Quanto agli impianti elettrici e di supporto segnaliamo come ogni unità sarà dotata di impianto elettrico di ultima generazione oltre che di collegamento alle linee dati in Fibra FTTH.

I serramenti impiegati saranno in alluminio con taglio termico, atti a garantire delle prestazioni energetiche di altissimo livello ed un costo di manutenzione scarsamente impattante sull’utilizzatore finale.

Terminano la breve descrizione delle caratteristiche architettoniche degli uffici l’utilizzo di gress porcellanato di prima scelta quale pavimentazione, di sanitari di primaria marca e design e finiture di alto profilo oltre alla predisposizione per un piccolo angolo di cottura.

Il perno più rilevante dell’operazione, infine, è il DM 58 del 2017 che istituisce il “Bonus Sisma Acquirente”, concetto legislativo che garantisce un bonus fiscale rilevante a tutti gli acquirenti di case sismiche originate da fabbricati con scarse performance sismiche, come nel caso in specie.

Tale bonus fiscale è stato successivamente revisionato e confermato attraverso nuovi impianti legislativi:

Articolo 119 del DL n.34 del 19/05/2020 convertito con Legge n.77 del 17/07/2020

Articolo 1 c. 28 e 37 della Legge 234 del 30/12/2021

Tale particolare bonus fiscale concesso agli acquirenti di un immobile antisismico, ed originato dalla demolizione di un immobile a scarso rendimento antisismico, casistica che si allinea perfettamente alla nostra, un bonus fiscale pari al 85% del massimale di spesa di € 96.000,00.

Dicasi che ogni unità venduta genera per l’acquirente un bonus pari ad € 81.600,00, bonus che l’acquirente può cedere, con sconto in fattura, al costruttore.

Infine, potremo prendere in considerazione il mondo degli investitori privati ​​ed istituzionali (fondi di investimento).

E’ palese infatti che le unità proposte in vendita possano essere messe a reddito con ottime prestazioni di resa.

Ricordiamo inoltre che per degli investitori sia privati ​​che società, non c’è un limite di numero di acquisto delle unità per beneficiario del bonus fiscale.

Acquisto netto da bonus (investimento diretto dell’acquirente) €. 40.000,00

Canone mensile di locazione € 500,00 x 12 mensilità = €. 6.000,00

Resa % 15